Les courtiers immobiliers chargent-ils trop cher? Ce qu’il y a derrière une commission
« Les courtiers immobiliers chargent-ils trop cher? » C’est une question qui revient souvent, surtout quand on parle de taux de commission. Dans cet article, je regarde pourquoi les commissions ne descendent pas toujours aussi bas que certains consommateurs le souhaiteraient — et ce qu’il y a réellement derrière le prix d’un service de courtage.
L’objectif n’est pas de dire qu’un taux de commission est toujours justifié, ni qu’il ne doit jamais être négocié. C’est plutôt d’expliquer pourquoi il existe un certain seuil en dessous duquel il devient difficile de maintenir le même niveau de service.
Des obligations de conformité qui se sont multipliées
Au fil des années, les obligations de conformité des courtiers immobiliers se sont multipliées. Elles servent à protéger le public, et c’est une bonne chose. Mais chacune d’elles représente du travail concret dans chaque dossier.
Le temps derrière chaque dossier
Faire les vérifications, monter le dossier, préparer et valider les documents : tout ça prend du temps, bien avant et bien après les visites. C’est une partie du travail que le client ne voit pas toujours, mais qui est essentielle pour une transaction solide.
Les coûts d’une entreprise de courtage
Un courtier, c’est aussi une entreprise, avec des frais d’agence, de technologie, de déplacements et de documents. Ces coûts existent peu importe le prix de la propriété vendue. Ça fait parti du risque d’être en affaire, mais en même temps, un courtier travaille pour gagner sa vie correctement, selon les risques et efforts investis.
Un modèle à volume ou un modèle axé sur le service?
Certains modèles misent sur le volume : beaucoup de transactions, moins de temps par client. D’autres misent sur le service et l’accompagnement. Les deux existent, mais ils n’offrent pas la même chose. Avant de comparer des taux, comparez ce qui est inclus.
À titre d’exemple, mon service comprend notamment l’évaluation de la valeur marchande, ma présence à toutes les étapes de la transaction (photos et mesures, visites, négociation, inspection, signature chez le notaire), la publicité sur le web et les réseaux sociaux, la coordination des visites et des professionnels (notaire, inspecteur, arpenteur-géomètre) et un suivi régulier de votre dossier.
Un marché qui redevient plus normal
Quand le marché immobilier redevient plus normal : les propriétés ne se vendent plus nécessairement en quelques jours. Une vente demande donc plus de travail, plus de visites et plus de stratégie qu’au plus fort de la surchauffe.
Alors, peut-on négocier une commission?
Oui, la commission se discute. Mais en dessous d’un certain seuil, il devient difficile de maintenir le même niveau de service, de respecter toutes les obligations et de rester rentable comme entreprise. La vraie question n’est pas seulement « combien? », mais « qu’est-ce que j’obtiens pour ce prix? ».
Et vous, qu’est-ce qui pourrait réellement permettre de faire baisser les commissions sans diminuer la qualité du service ou la protection du public?
Questions fréquentes
Les commissions des courtiers immobiliers sont-elles négociables?
Oui. Le taux se convient entre le courtier et son client. Il est toutefois important de comparer les services inclus, et pas seulement le pourcentage.
Pourquoi les commissions ne baissent-elles pas davantage?
Parce que les obligations de conformité, le temps consacré à chaque dossier et les coûts d’entreprise (agence, technologie, déplacements, documents) créent un seuil en dessous duquel il est difficile d’offrir le même niveau de service.
Qu’est-ce qui est inclus dans le service d’un courtier immobilier?
Ça varie d’un courtier à l’autre. Demandez la liste précise : évaluation, mise en marché, publicité, négociation, coordination de l’inspection et du notaire, suivi du dossier, etc.
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Olivier Maurice, courtier immobilier résidentiel et commercial depuis 2004 — Longueuil, Rive-Sud et Grand Montréal.